2008中国商业地产专家报告之零售业总结
零售业总结
一、商业网点
市级商业中心：2008年市级商业中心取得的成绩不容置疑，在一线城市依然出现开发过度，体量过大，在透支中存在冰火两重天的现象；在二、叁线城市的商业网点处于结构升级中，现在可开发用地也不多。2008年消费结构继续升级，上海外滩和南京路、北京王府井都处于置换上档次的层面，称谓“腾笼换鸟”。2008年市级商业中心高档商品结构升级明显，国外一线品牌进驻主要商业街区为首选，国内品牌和老字号开始无奈退出。
区级商业中心：2008年区级商业中心的建设则比较差，开始被边缘化了。实际上，区级商业中心建设的好坏，和社区商业一样，同样关系到老百姓的生活质量，直接影响整个城市的宜居程度。在当前的形势下，有变现置换的趋势。区域型购物中心是区级商业中心和社区商业比较理想的商业配套，是比较好的购物场所。因此，“区域型购物中心”的发展时期2008年已经来临。
社区商业：社区商业关系到“便民、利民、为民”，方便和提升老百姓生活质量，商务部视为民生大问题，抓的很紧，各地商务主管部门抓的也很紧，作为政府为民办实事工程，因此发展很快，但由于前几年的一些特殊原因，加上早期在开发住宅时，开发商的规划存在漏洞，造成欠的帐太多，2008年还账速度虽然加快，欠的帐短期内还是没还清。社区商业目标人群是当地人，满足基本生活用品(柴米油盐酱醋茶)与饮食服务消费，2008年市场还是大，比较稳定，增幅没有大起大落，收益固定。
专业市场和特色街：2008年依托和间接依托产业集群的专业市场和特色街经营都比较好，如义乌小商品城，杭州丝绸城，上海七浦路服装批发市场，北京马连道茶叶一条街等。专业市场和特色商业街对地方经济的发展、就业、税收、方便购物等方面在2008年得到了很好的体现。但类似二级批发的专业市场开始弱化，创意商业地产开始异军突起。
二、购物中心
(1)国际购物中心
根据国际购物中心的调查，零售市场在越南、印度、俄罗斯、中国、巴西等新兴国家非常具有发展潜力。说明在未来一年或几年之内国际金融机构对这些国家的投资关注程度会进一步加强。这其中包括的因素不仅是经济发展速度和投资空间，也包括政治形势的稳定和政府采取的政策。
越南零售市场的大门已经向全球的零售商们打开，并出台了在2010年之前鼓励大规模建设批发和零售等商业地产的政策，极大地吸引了国际投资公司的注意力； 2008年，印度的零售总额预计会达到5110亿美元，使得这个市场更具吸引力；俄罗斯的经济发展主要经济来源还是依靠原油和天然气，据统计，俄罗斯人60%的收入都消费在零售上，使得这个国家的零售市场具有非常大的潜力，现在消费趋势已扩展到了二、三线城市。
中国零售市场目前大部分由大的连锁经营公司，比如沃尔玛、家乐福等所控制，而且主要集中在一线和沿海城市。依然存在零售品牌资源不足和部分开发商前期比较盲目地开发大型购物中心造成的。
(2)国内购物中心
2008年新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，随着以美式惭础尝尝为代表的大型综合购物中心落户中国等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。
随着2008年下半年全球经济危机的影响，国内购物中心开发方面其数量增长趋缓，存量消化和项目调整成为重头。随着整体数量的继续稳步上升，新增项目增长幅度可能趋缓。购物中心的功能和地位开始加强，从商业设施向公用设施转变，出现购物场所、休闲场所、文化场所、生活场所等。另外，产权结构开始转换，项目收购、项目重组和股权合作加剧，产物形式开始转换，出现形态转化、类型转化和定位转化。操作模式也开始出现转换，住宅和商业的开发流程有所调整，分期开业的项目进一步增加，主力商家整体租赁形式升温，联合开发模式比例有望加大。
购物中心的获利模式面临考验，并且缺乏有效应对手段。经营收益长期性与开发资金不足的突出矛盾依然存在。出售商铺、持有物业、上市等叁种投资获利模式同时受到考验。
零售商拓展意愿犹存，但开店节奏放缓，购物中心存量项目与新增项目在招商方面开始出现搏弈。零售商主要表现为观望，拓展意愿虽然存在，但策略性的观望将占据上风，其次，部分项目未能按时投入使用，零售商开店计划受到影响，由于原有部分项目存在缺陷，影响到与零售商的有效合作，原有部分项目将陷入困境。
购物中心的经营业绩受到阶段性消费信心的下降影响。成熟的购物中心，受消费信心下挫影响，租户调整的难度增加；待开业购物中心，准租户履约能力下降，开业压力加大；尚在招商的购物中心，招商环境和条件发生变化，招商期延长；规划良好、具备运营能力的购物中心依然具有很强的市场吸引力。
叁、主力店
(1)百货业
2008年大城市的百货业发展略有饱和，但二、叁线城市的发展存在不均衡的现状。现在的百货店雷同现象非常严重，趋同化是正常的，趋同化也是发展。趋同化就可以从低级竞争走向高级竞争，从特色竞争走向个性竞争，就会出现个性化，百货公司购物中心化的局面开始出现。
(2)超市(大卖场)
作为对商业零售影响巨大的民生性综合超市(俗成“大卖场”)在大中城市已被外资占据绝对垄断地位，但在二、叁线城市，特别是新区、区域和社区商业中心，本土化的中型超市和小型超市开始呈现蓬勃的活力，极大地满足和丰富了人们的日常生活。而一、二线城市的高端商业中心则出现主题化和特色化的类型超市，如进口商品超市和生鲜、化妆品和书店等主题超市。
(3)次主力店(区)
随着购物中心和大型惭础尝尝的遍地开花，几乎每个级别的城市都在建和开业大型的商业中心，由于国内外知名主力店资源的有限，尤其是主力店的租金杀手效应，越来越多的购物中心开始拒绝主力店的进驻，而更多采用国际通行的次主力店、主力区和买手店等大型单店和集成店的方式凝聚人气和提高竞争力、租金水平与平效性，如必胜客、俏江南、运动100、纸老虎甚至一些儿童体验中心和教育服务机构等餐饮休闲和新型业态业种大有成为与主力店平分秋色的势头。
(4)院线
曾经给无数中国人带来美好回忆的电影院如今已成为与百货和大型超市并行的主力店业态，并登堂入室成为购物中心中最凝聚人气和最有效拉动关联消费和同向人群的业种，并得到迅猛的发展，几乎每个大型的商业中心都要引入电影院，并成为新一轮经济危机下零售业中唯一和大众餐饮没有下降的业种。更有趣是有统计表明美国的历次经济危机中电影都成为广大市民最物美价廉的排泄郁闷和寻求快乐的方式。
(5)经济型酒店
受美国“次贷危机”的影响，经济型酒店的国际融资发生困难，受国内经济的影响，经济型酒店的运营成本有所增加，受物业租金成本的上涨，经济型酒店的利润有所下降，局部城市经济型酒店的竞争有所表现，出租率和平均房价开始有所下降，股市等百姓投资渠道的减少和获利能力的下降也开始导致经济型酒店有所下降。
中国经济前半年依然持续、健康和高速发展，骋顿笔还是保持一定比例的增长，2008年中国经济型酒店的绝对数量还是非常的小，但中国的出游人数在增长，入境的人数也同样在增长，老百姓的收入和可自由支配的时间在增加，这一切导致经济型酒店呈上升趋势。
四、餐饮业
餐饮业在商业地产中的份额越来越重要，引起了商业地产商的更多关注，特别是在开发招商阶段就非常关注与餐饮业建立联系，也给更多餐饮品牌提供了很多发展商机。全国人均餐饮消费2007年以前始终没有超过1000元，2008年以来达到了1158元。
2008年第四季度以后，发生了全球性的金融危机导致经济萧条，在美国，对餐饮业冲击很大，但中国的餐饮业并没有受到什么大的影响，洋快餐仍然很红火，而且价格也坚挺。2008年上半年报道餐饮公司会联合起来进行涨价，但基本上没有出现，都是公司自主调整价格。
2008年的中国餐饮业继续稳步发展和持续发展，目前来说还是比较乐观的。因为餐饮业有高端、中端、低端，高端餐饮可能会受到一些影响，特别是一些商务餐饮和政府宴请活动的餐饮。大众化餐饮出现发展好的势头。
餐饮业在提升自我品牌、规模化发展、连锁化发展方面步伐越来越快。品牌扩张速度很冷静，也很稳健的，不再单纯追求数量，而是追求质量效益。一些好的正餐品牌基本不做加盟，完全靠自己经营，靠自己的管理团队来发展品牌。餐饮业发展存在需要资本支持的现状以求不断取得扩张，并引起了海外投资者的关注。大众化餐饮越来越引起了国家重视，引起了社会关注。
2008中国商业地产专家报告之发展趋势
趋势
一、商业网点
2009年市区级商业中心市场空间依然很大，前景好。在我国城市发展中，不少城市出现了卫星城和新城，楼盘的成片开发而形成的大型社区，加上小城镇的建设，这些都需要商业设施配套，这就带来了两个问题：一是如何进行商业配套，二是具备了区域商业中心的人口支撑，而没有区域商业中心商业设施支撑。
市区级商业中心一是能聚合城市资源，有较完善的公共设施的配套；二是产业链的完整性和互动效应；叁是土地资源的不可再生性；四是商务物业的经营可持续性。因此，在商业不动产中，市级区级商业中心上的物业是升值潜力最大的物业，是最好的投资市场，是抗跌性最强的投资产物之一，是财富最安全的生存方式，也就是说，在城市发展和经济增长时，具有的高增值性；在经济下滑时，具有高抗跌能力和保值性特质，并具有较好的变现性，有这些好处，理所当然吸引了众多投资者的眼球。
社区商业发展相对落后，但它的市场和潜力就越大，它的发展空间同样就越大。面对金融危机，现在中央提出一要扩大内需，这是明2009年经济工作的重点，“便民消费进社区，便利服务进家庭”；二是国家出钱9000亿，大力发展保障性住房,这都要商业网点配套，可见是利好，“商业地产的发展机遇”历史地落到社区商业发展上。
二、购物中心
(1)国际购物中心
政局的稳定将会导致2009年中国零售市场依然会迅速发展，尤其是40岁左右的消费者对品牌的认知程度和消费能力会进一步提高，巨大的人口数量和消费市场会使注意中国市场的投资商感到乐观。面对目前的经济危机，很多国际投资机构依然看好中国市场，并开始关注中国二、叁线城市，在这些城市规划适合当地的区域性购物中心，潜力巨大。
(2)国内购物中心
购物中心对于零售商的渠道地位和经营价值会得到提升，并将拓宽、改善甚至改变连锁公司的经营渠道；不同业种、业态之间的相互拉动，使购物中心更加具有生命力；服务于区域性消费的购物中心会更加具有发展活力；奢侈品和高档购物中心继续保持吸引力，但开发难度和招商难度依然会存在。
购物中心的产物种类在这些城市还是比较单一的，产物种类还有大的发展空间，完全可以发展一些社区邻里中心，还有地区商业中心等。原来的城市商业中心区域存在旧的商业改造升级的机会，同时有新的城市商业中心更始方兴未艾兴。像成都的南部新区，重庆的北部新区，还有合肥的湖滨新区，郑州的郑东新区，还有南昌、长沙等都有这样的一些城市中心在逐渐的兴起，行政中心都已经迁了过去。城市的二元化(郊区化和中心化或称旧城改造与新区兴建)正主导着中国的城市(镇)化进程和商业地产发展的规模和节奏。
叁、主力店
(1)百货业
中国二、叁线城市的百货业将有很好的发展时机。随着人们生活水平的提高，对品牌的意识、对自己消费的意识都在提高，反过来讲对商场的要求也提高了，所以百货业的发展亟待进一步扩大，而且提升整体品牌。目前国际国内一线品牌、国际知名品牌和国内知名品牌开始进入二、叁线城市，现在远远不够，中国的名牌和区域的民族品牌将有很大的发展空间，。
(2)超市、大卖场
一些二、叁线城市由于地方招商引资的强势需求和开发商资金实力不足的影响，包括一些新兴商圈拉动市场和消费的欲望，国际品牌超市可能会趁虚而入加快布点的速度。但在一线城市和一些中心型的商业物业将会遇到比较强烈的抵制。而一些国内的连锁超市和区域品牌超市，如果能降低条件，采取与商业地产开发商共生共荣的经营策略可能机会多多。而城镇化和社会主义新农村的建设包括经济适用房、保障房和廉租房的建设，也会给一些新兴的社区超市到来广泛的机会。
(3)次主力店(区)
将成为未来一、二线城市中心型和特色型购物中心的主流业种，将会成为一、二线城市区域购物中心和二、叁线城市都心型购物中心与主力店平分秋色的业种，将会成为二、叁线城市区域购物中心的辅助业种。而一些近年来以专业店如国美电器等为主题模式的品牌专业店将会以旗舰店和专业店的独立形式重新回归百货店、购物中心和商业街。
(4)院线
院线的购物中心化和混搭化(与文化娱乐、餐饮休闲和电影衍生产物如发布会、专业报刊书籍和偶像产物等业种的互补和搭配)将成为主流。
(5)经济型酒店
2009年经济型酒店因为克服成本上升而带来的利润会有所下降，中国经济受世界经济的影响，2009年酒店经营压力可能将更大。
消费者开始对品牌经济型酒店的关注度会越来越高，不再片面追求经济型酒店的表面概念和物美价廉，更关注顾客自己核心需求是否被满足，对酒店的综合质量要求越来越挑剔，也将选择能够为他们提供更人性化的、更安全、更健康、高质量的酒店产物。
投资者对经济型酒店的投资兴趣在降低，就像一场美梦将被惊醒，对专业的酒店管理和中长期的投资开始发生兴趣，并开始有所行动。
由于成本的推高，有一批小型的连锁酒店或经营管理不善的酒店将被淘汰出局，房地产商的房产销售发生困难，转投经济型酒店概率增加，对于想拥有酒店物业的连锁公司将是一次机会，对于有专业管理和经营经验的连锁酒店公司将是一个提升顾客忠诚度的机会。
经济型酒店的发展将朝着专业的、高品质的、节约型的方向发展，品牌将是优秀经济型酒店的追求的主要发展动力，它代表着产物、质量和服务，经济型酒店需要扩大销售渠道，从杂乱无章的渠道中找出有信誉、双赢的、消费者满意的渠道合作伙伴。
四、餐饮业
2008年9月财政部、商务部对加快厨房建设，推进早餐工程拿出资金支持，在全国城市选择一批重点项目支持，加重大众化餐饮也是重要组成部分。餐饮业发展势头应该是根据国计民生需要，根据老百姓内需也会加快发展步伐。
餐饮业未来会继续与商业地产更好的合作，会出现一些合作平台和机会，为餐饮公司进入更多商圈、购物中心牵线搭桥，真正跟着购物中心走的这种趋势会越来越明显并正在成为并必将成为购物中心的主体业态而且比例不断提高有的已超过50%。
后 记
商业地产是商业与地产联姻的产物，也是与金融嫁接的桥梁。随着商业地产发展和培育越来越水乳交融，无论是商业地产的业态布局、规划设计还是营销都千姿百态，2009年会越来越细分化。而且针对商业地产特点的银行信贷品种和搁贰滨罢厂等本土金融创新的产物在专家的多年呼吁、相关部门的大力推动和民间实验的基础上包括海外成熟经验和教训的洗礼下将有重大的突破！2008年国家提出建设保障性安居工程、廉租房建设、棚户区改造、农村危房改革试点等等，对商业地产是利好消息，最近叁年之内建设部要动用中央财政9000亿进行保障性住房建设，很大一块就是新区建设，也会给商业地产提供巨大的投资机会。2009年低端商业地产会有一个比较大的看好利好消息，上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年就会有回暖。我们期待行业的第二个春天能早日来临。
发布机构：全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会(颁颁搁贰颁)
文章来源：中国商贸